Der Ein- und Auszug ist einer der wenigen Momente im Mietverhältnis, in denen sich schnell viel Geld entscheidet. Die Mietzinsdepot-Kaution beträgt oft mehrere Monatsmieten, und wer beim Auszug unvorbereitet ist, riskiert Abzüge für Schäden, die eigentlich als normale Abnutzung gelten. Das wichtigste Werkzeug dagegen ist das Übergabeprotokoll: ein gemeinsam unterschriebenes Dokument, das den Zustand der Wohnung festhält. Dieser Leitfaden erklärt ruhig und praxisnah, wie die Wohnungsübergabe in der Schweiz funktioniert, wie Sie eine faire Mängelliste führen und wie Sie Ihre Kaution zurückerhalten.
Das Übergabeprotokoll (procès-verbal de remise / verbale di consegna) ist die schriftliche Bestandsaufnahme der Wohnung bei der Übergabe. Beide Parteien, Mieterin oder Mieter und Verwaltung oder Vermieterschaft, gehen die Räume zusammen durch und halten jeden Mangel fest. Das Dokument wird von beiden unterschrieben, und jede Partei erhält eine Kopie.
Seine Bedeutung ist gross: Beim Auszug wird der Endzustand mit dem Anfangszustand verglichen. Nur was während Ihrer Mietzeit über die normale Nutzung hinaus entstanden ist, kann Ihnen angelastet werden. Ein lückenloses Antrittsprotokoll ist deshalb Ihr bester Schutz gegen ungerechtfertigte Abzüge vom Depot.
Nehmen Sie sich für die Übergabe Zeit und lassen Sie sich nicht zur Eile drängen. Prüfen Sie jeden Raum bei Tageslicht, öffnen Sie Fenster, Storen und Schränke und testen Sie Geräte. Was nicht ins Protokoll aufgenommen wird, gilt später leicht als in gutem Zustand übernommen. Fotografieren oder filmen Sie zusätzlich mit Datum, das hilft im Streitfall.
Entdecken Sie nach dem Einzug weitere Mängel, melden Sie diese rasch und schriftlich, damit sie ergänzt werden. Fristen und Formen können je nach Kanton und Gemeinde variieren; im Zweifel geben der Mieterverband (ASLOCA) oder offizielle Stellen verlässliche Auskunft.
Der Kern jeder Auseinandersetzung ist die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung (usure normale / usura normale) und einem von Ihnen verursachten Schaden. Abnutzung entsteht durch den vertragsgemässen, alltäglichen Gebrauch der Wohnung und geht zulasten der Vermieterschaft. Ein Schaden hingegen übersteigt den normalen Gebrauch, etwa durch Unachtsamkeit, unsachgemässe Behandlung oder fehlende Wartung.
Leicht verblasste Wandfarbe, kleine Dübellöcher an üblichen Stellen oder Laufspuren auf einem älteren Boden zählen in der Regel zur Abnutzung. Ein Brandloch im Parkett, ein gesprungenes Lavabo oder Schimmel durch mangelndes Lüften gehen dagegen häufig zulasten der Mietpartei. Die Bewertung hängt vom Einzelfall ab, weshalb ein klares Protokoll so wertvoll ist.
Selbst wenn Sie etwas beschädigt haben, müssen Sie selten den vollen Neupreis zahlen. Nach dem Prinzip der Amortisation wird die Lebensdauer (durée de vie / durata di vita) eines Einrichtungsteils berücksichtigt. Je älter ein Bauteil bei Ihrem Auszug ist, desto geringer ist sein Restwert und damit Ihr Anteil. Ist die übliche Lebensdauer bereits abgelaufen, kann für den blossen Ersatz oft gar nichts mehr verlangt werden.
Massgebend sind die anerkannten Lebensdauertabellen, wie sie unter anderem vom Mieterverband und von Verbänden der Immobilienwirtschaft herausgegeben werden. Konkrete Jahre und Ansätze ändern sich und werden unterschiedlich angewendet; ziehen Sie im Einzelfall die aktuellen Tabellen oder eine Beratung bei.
Sie schulden die Wohnung in vertragsgemäss gereinigtem, geräumtem Zustand, jedoch nicht in besserem Zustand als beim Einzug. Eine gründliche Endreinigung verhindert die häufigsten und ärgerlichsten Abzüge. Planen Sie genügend Zeit ein und arbeiten Sie systematisch von oben nach unten und von hinten zur Türe.
Das Depot liegt in der Regel auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen und darf nicht einfach einbehalten werden. Nach der Übergabe muss die Vermieterschaft innert nützlicher Frist mitteilen, ob und welche Ansprüche sie geltend macht. Werden keine berechtigten Forderungen gestellt, ist das Guthaben samt Zins freizugeben.
Unterschreiben Sie das Auszugsprotokoll nie unter Druck und nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. Sind Sie nicht einverstanden, vermerken Sie Ihren Vorbehalt direkt im Dokument. Bleibt eine Einigung aus, führt der Weg über die Schlichtungsbehörde; die Fristen und Zuständigkeiten unterscheiden sich je nach Kanton.
Bewahren Sie Protokolle, Fotos, Quittungen und Korrespondenz auf, bis das Depot vollständig freigegeben ist. Diese Unterlagen sind Ihr Beweis und verkürzen jede Diskussion erheblich.
Ein reibungsloser Auszug beginnt oft mit einer klugen Wahl beim Einzug. Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, lohnt es sich, die Lage in Ruhe zu prüfen. Auf der fotorealistischen 3D-Karte von 3DFlats erkunden Sie das Quartier, Wege, Grünflächen und die Nachbarschaft aus der Vogelperspektive und ebenerdig, sodass Sie mit realistischen Erwartungen einziehen und Ihre Wohnung später ebenso zufrieden wieder übergeben.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Orientierung. Regeln, Fristen, Gebühren und Steuern unterscheiden sich je nach Kanton und Gemeinde und ändern sich mit der Zeit. Prüfen Sie vor verbindlichen Entscheidungen die offiziellen Quellen Ihres Kantons und ziehen Sie bei Bedarf Fachpersonen (Treuhand, Bank, Notariat, Mieterverband) bei.
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