Per la maggior parte delle persone l'ipoteca è il credito più grande della vita – e le regole svizzere hanno le loro particolarità. Chi comprende i termini può confrontare meglio le offerte ed evitare brutte sorprese. Questa guida spiega i punti chiave, senza sostituire una consulenza finanziaria personalizzata.
Per la verifica della sostenibilità finanziaria, le banche non calcolano con il tasso attuale, spesso basso, ma con un tasso calcolatorio nettamente più alto (spesso intorno al 5 %). In questo modo si assicurano che possiate permettervi l'abitazione anche in caso di aumento dei tassi. Ciò spiega perché un immobile debba risultare sostenibile, anche se la rata attuale sarebbe molto più bassa.
La prima ipoteca arriva fino a circa due terzi del valore dell'immobile. La parte superiore, fino all'80 %, è la seconda ipoteca e deve essere ammortizzata entro 15 anni o fino al pensionamento. Con l'ammortamento diretto rimborsate direttamente il debito; con l'ammortamento indiretto versate nel pilastro 3a, che in seguito riduce l'ipoteca – ciò può comportare vantaggi fiscali.
Un'ipoteca fissa blocca il tasso per una determinata durata – sicurezza di pianificazione, ma minore flessibilità. Un'ipoteca SARON segue il tasso di riferimento a breve termine e oscilla di conseguenza – spesso più conveniente, ma con un rischio di tasso. Alcuni combinano entrambi i modelli (« tranche ») per bilanciare rischio e flessibilità.
Per l'abitazione a uso proprio è possibile utilizzare i fondi previdenziali. Con il prelievo anticipato prelevate capitale dal 2° o 3° pilastro – ciò aumenta i vostri mezzi propri, ma riduce la vostra previdenza futura e può comportare un'imposta. Con la costituzione in pegno il capitale rimane investito e serve solo come garanzia; l'ipoteca è più alta, ma la previdenza resta intatta. Quale variante sia adatta dipende dalla vostra situazione.
Anche chi è in affitto trae vantaggio dal comprendere gli interessi: le pigioni sono legate a un tasso d'interesse di riferimento ufficiale. Quando questo scende, gli inquilini possono in determinate circostanze richiedere una riduzione della pigione; quando sale, sono possibili aumenti. Vale la pena conoscere il livello attuale.
I numeri sono una metà della decisione, la posizione l'altra. Prima di investire tempo nelle visite, esplorate i dintorni, l'orientamento e il vicinato di un immobile sulla mappa 3D di 3DFlats – così concentrate i vostri colloqui di finanziamento sugli oggetti che entrano davvero in considerazione.
Questa guida offre un orientamento generale. Regole, termini, tasse e imposte variano da cantone a cantone e da comune a comune e cambiano nel tempo. Prima di decisioni vincolanti, consultate le fonti ufficiali del vostro cantone e, se necessario, dei professionisti (fiduciario, banca, notaio, associazione inquilini).
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