Quando si acquista un appartamento in Svizzera, di regola non si acquisisce un fondo separato, bensi la proprieta per piani (PPP). Questa forma di proprieta e molto diffusa, ma segue regole proprie, nettamente diverse dall'acquisto di una casa unifamiliare. Comprenderla significa sapere fin dall'inizio cosa appartiene solo a voi, cosa condividete con gli altri e quali obblighi comporta l'acquisto. Questa guida ne illustra le basi e cio che conviene verificare prima di comprare.
Dal punto di vista giuridico, la proprieta per piani e una quota di comproprieta sull'intero stabile, unita a un diritto esclusivo (Sonderrecht) di usare e allestire l'interno di una parte determinata dell'edificio, di norma un appartamento. Siete quindi allo stesso tempo comproprietari dell'intero edificio e unici utilizzatori delle vostre mura domestiche.
In concreto, all'interno del vostro appartamento decidete in larga misura da soli, mentre l'edificio nel suo insieme appartiene alla comunione di tutti i proprietari per piani. Le decisioni sull'edificio comune si prendono insieme e non da soli. Questo intreccio tra diritto individuale e responsabilita condivisa e l'essenza della proprieta per piani.
Il diritto esclusivo comprende le parti che utilizzate da soli: i locali del vostro appartamento, le pareti interne non portanti, i rivestimenti dei pavimenti, gli impianti sanitari e le finiture interne. Nei limiti del regolamento potete disporne liberamente e dovete provvedere alla loro manutenzione a vostre spese.
Sono invece comuni le parti che servono all'intero edificio e non possono essere attribuite a un singolo proprietario: le fondamenta e la struttura portante, il tetto, la facciata, il vano scala, l'ascensore, l'impianto di riscaldamento e di norma le aree circostanti e gli accessi. La comunione ne sostiene insieme la manutenzione. Balconi, terrazze o cantine possono, a seconda dell'atto costitutivo, essere comuni oppure oggetto di un diritto d'uso particolare.
A ogni unita e attribuita una quota di valore (Wertquote), di solito espressa in millesimi. Essa misura la partecipazione alla proprieta complessiva e dipende da fattori quali superficie, ubicazione e finiture. La quota di valore e importante perche determina in genere il vostro peso di voto nelle decisioni legate al valore, nonche la vostra quota alle spese comuni e al fondo di rinnovamento. Conviene quindi verificare l'entita della quota del vostro appartamento e come e stata stabilita.
Per legge, i proprietari per piani costituiscono una comunione. Il suo organo supremo e l'assemblea dei proprietari (Stockwerkeigentumerversammlung), che di norma si riunisce una volta all'anno. In tale sede si approvano il preventivo e i conti annuali, si nomina l'amministratore, si decidono manutenzione e ristrutturazioni e si adegua il regolamento se necessario.
A seconda della loro portata, le decisioni sono prese con maggioranze diverse, e la quota di valore vi gioca spesso un ruolo. In quanto proprietari avete diritto di parola e di voto, ma siete anche vincolati alle decisioni di maggioranza validamente adottate, anche se avete votato diversamente. La lettura dei verbali delle ultime assemblee rivela rapidamente quanto bene funzioni una comunione.
Per la gestione corrente la comunione nomina di solito un amministratore (Verwaltung). Egli tiene la contabilita, riscuote i contributi, organizza manutenzione e assicurazioni e prepara l'assemblea. Il regolamento (Reglement), integrato da un eventuale regolamento della casa, fissa le regole vincolanti della convivenza, per esempio sull'uso, gli animali domestici, le modifiche edilizie o la locazione. Leggete attentamente questi documenti prima di acquistare, poiche varranno anche per voi.
In quanto proprietari versate contributi regolari alla comunione. Essi coprono le spese comuni correnti, quali riscaldamento, acqua, pulizia, assicurazioni, onorario dell'amministratore e piccole riparazioni. Questi costi sono di regola ripartiti secondo la quota di valore, talvolta secondo il consumo.
Un elemento centrale e il fondo di rinnovamento (Erneuerungsfonds). Vi si accantona denaro nel corso degli anni per finanziare grandi lavori futuri come tetto, facciata, ascensore o riscaldamento, affinche i proprietari non si trovino improvvisamente di fronte a elevati contributi straordinari. Un fondo ben alimentato e segno di una comunione lungimirante; un fondo esiguo puo indicare che sono imminenti pagamenti aggiuntivi. Non esistono importi o percentuali universalmente validi; sono fissati nel regolamento e dall'assemblea.
Prima di decidervi per un appartamento, conviene esaminare da vicino i documenti e la comunione. L'elenco seguente vi aiuta a chiarire in modo sistematico i punti piu importanti. In caso di dubbio, rivolgetevi a un professionista, per esempio un avvocato, un notaio o un fiduciario.
Nella proprieta esclusiva (Alleineigentum), per esempio di una casa unifamiliare, l'intero immobile appartiene solo a voi. Decidete voi stessi in merito a manutenzione e trasformazioni, ma sopportate anche tutti i costi e i rischi senza una comunione alle spalle. Con la proprieta per piani condividete responsabilita e costi dell'edificio, ma in cambio dovete accettare le decisioni collettive e rispettare regole comuni.
Entrambe le forme hanno la loro ragion d'essere; cio che conta sono le vostre esigenze, il vostro budget e la vostra disponibilita a condividere le responsabilita. Prima di visitare un appartamento, potete esplorare l'edificio e i suoi dintorni sulla mappa 3D di 3DFlats. Vi fate cosi un'idea dell'ubicazione, del vicinato, dell'orientamento e dell'ambiente circostante, preparate le vostre domande e arrivate alla visita meglio informati. Successivamente chiarite i dettagli giuridici sulla base del regolamento e con un professionista.
Questa guida offre un orientamento generale. Regole, termini, tasse e imposte variano da cantone a cantone e da comune a comune e cambiano nel tempo. Prima di decisioni vincolanti, consultate le fonti ufficiali del vostro cantone e, se necessario, dei professionisti (fiduciario, banca, notaio, associazione inquilini).
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